Договір довічного утримання (догляду) це угода, за якою власник передає квартиру, будинок чи інше цінне майно у власність іншій стороні, а вона зобов'язується довічно забезпечувати його утриманням і (або) доглядом. Право власності переходить одразу, ще за життя попереднього власника, а не після його смерті. Оформити такий договір можна лише в нотаріуса: без нотаріального посвідчення він нікчемний.
Що таке договір довічного утримання
За цим договором одна сторона, відчужувач, передає другій стороні, набувачеві, майно у власність. Натомість набувач зобов'язується довічно забезпечувати відчужувача утриманням і (або) доглядом (ст. 744 Цивільного кодексу України). Поняття договору довічного утримання і всі його правила містить глава 57 ЦК, це статті 744-758. У побуті його називають також договором пожиттєвого утримання або просто договором утримання, але в кодексі назва одна: довічне утримання (догляд).
Передати можна житловий будинок, квартиру або їхню частину, іншу нерухомість (наприклад, земельну ділянку, садовий будинок, гараж) чи рухоме майно значної цінності. Яка цінність вважається значною, закон у грошах не визначає.
Право власності переходить за життя відчужувача: на нерухомість з моменту державної реєстрації, яку проводять одразу після нотаріального посвідчення, на інше майно з моменту посвідчення (ст. 748, ст. 334). Тому довічне утримання це не спадщина і не заповіт: набувач стає власником одразу й одразу отримує обов'язки. Порівняння із заповітом, даруванням і рентою є наприкінці статті.
Договір довічного утримання між родичами: хто може його укласти
Сторони договору закон описує так (ст. 746):
- відчужувач: будь-яка фізична особа незалежно від віку і стану здоров'я;
- набувач: повнолітня дієздатна фізична особа або юридична особа;
- кілька набувачів: вони стають співвласниками майна (спільна сумісна власність), а їхній обов'язок перед відчужувачем солідарний;
- третя особа: договір можна укласти на її користь, тоді утримання і догляд отримує, наприклад, чоловік, дружина чи хтось із батьків відчужувача.
Укладати договір довічного утримання між родичами закон не забороняє: набувачем може бути син, дочка або онук. Вікових обмежень для відчужувача немає, тож довічне утримання пенсіонерів оформлюють за тими самими правилами.
Особливі правила діють у двох випадках. Приватну землю сільськогосподарського призначення за таким договором можна передати лише другому з подружжя або родичам, визначеним у законі; на інші землі це обмеження не поширюється. Майно, що є спільною сумісною власністю подружжя, передати за договором можна, але якщо відчужувачем виступає лише один зі співвласників, спершу визначають його частку або порядок користування майном (ст. 747).
Обов'язки за договором довічного утримання: що має робити набувач
Набувач має робити те, що записано в договорі. Закон дозволяє перелічити в ньому всі види матеріального забезпечення і догляду, а якщо види та обсяг не визначені, спори вирішують за принципами справедливості й розумності (ст. 749). Тому, коли йдеться про догляд за літньою людиною за квартиру, обов'язки краще записувати докладно.
У договір можна вписати:
- житло;
- харчування;
- одяг і побутові товари;
- грошові виплати;
- медичну допомогу;
- допомогу з особистою гігієною;
- приготування їжі;
- прибирання і прання;
- допомогу з прийманням ліків за призначенням лікаря;
- виконання доручень;
- транспорт;
- оплату рахунків.
Набувача можна зобов'язати забезпечити відчужувача або третю особу житлом у переданому будинку чи квартирі. Тоді в договорі зазначають конкретну частину житла, якою вони користуються (ст. 750). Матеріальне забезпечення, яке надають щомісяця, підлягає грошовій оцінці та індексації в порядку, встановленому законом (ст. 751).
Про те, як організувати догляд, є окрема стаття: доглядальниця чи будинок для літніх людей. Якщо доглядати вдома вже не вдається, у каталозі «Пансіони UA» зібрано пансіонати для літніх людей.
Істотні умови договору довічного утримання і як його оформити
Договір на довічне утримання укладають у письмовій формі й посвідчують у нотаріуса; без нотаріального посвідчення він нікчемний (ст. 745). Нотаріус посвідчує його за загальними правилами для договорів про відчуження майна й одночасно накладає заборону відчуження переданого майна. Позначку про заборону ставлять на всіх примірниках договору.
До візиту до нотаріуса сторонам варто узгодити умови, які потім запишуть у договорі:
- яке майно передається;
- види та обсяг утримання і догляду;
- грошову оцінку щомісячного забезпечення;
- право проживання відчужувача і конкретну частину житла;
- на чию користь укладено договір.
Для відчужувача важлива конкретність: право власності переходить одразу, а повернути майно можна лише через суд, довівши, що набувач не виконував обов'язків. Тому види та обсяг утримання і догляду записують докладно, а не загальними словами.
Єдиного затвердженого зразка немає. Текст складає нотаріус, і заповнений зразок договору довічного утримання з інтернету його не замінює. Самі сторони заздалегідь готують лише перелік обов'язків набувача. Які документи потрібні для договору довічного утримання в конкретному випадку, теж називає нотаріус.
Скільки коштує договір довічного утримання: ціна нотаріуса і податки
Єдиної ціни немає. Вартість оформлення складається з оплати послуг нотаріуса, обов'язкових платежів і податків, а точний розрахунок для конкретної угоди дає нотаріус. Нижче те, що відомо з роз'яснень Мін'юсту і податкової служби; ставки перед угодою уточнюють у нотаріуса.
| Що платять | Хто платить | Що відомо | Де уточнити |
|---|
| Послуги нотаріуса | Сторони, як домовляться між собою | Єдиного тарифу немає, у приватного нотаріуса ціна за домовленістю | У нотаріуса |
| Податок у разі передачі нерухомості | Відчужувач, до посвідчення договору | Податок на доходи фізичних осіб 5% і військовий збір; для одного житлового об'єкта на рік є звільнення | У нотаріуса |
| Податок з отриманого утримання | Відчужувач, через річну декларацію | Вартість утримання і догляду вважається його доходом, ставка за роз'ясненням 2018 року 18% і військовий збір | У податковій службі, у нотаріуса |
За роз'ясненням Мін'юсту 2018 року, дохід відчужувача від передачі нерухомості оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5%, причому в розрахунок беруть не менше ніж оціночну вартість об'єкта. Податок не сплачують у разі передачі одного житлового об'єкта (будинку, квартири, їхньої частини або кімнати) на рік, якщо він був у власності понад три роки; на успадковане майно умова про три роки не поширюється. Сплачує податок відчужувач до нотаріального посвідчення договору. Крім того, справляється військовий збір, його ставку називає нотаріус.
За роз'ясненням податкової служби (липень 2026 року), вартість утримання і догляду, отриманих за договором, вважається доходом відчужувача. Якщо їх надає фізична особа, відчужувач сам включає цей дохід до річної податкової декларації. Ставка податку на такий дохід за роз'ясненням Мін'юсту 2018 року становить 18%; крім того, справляється військовий збір, ставки уточнюють у податковій службі.
Для порівняння: подарунки і спадщина від членів сім'ї першого та другого ступенів споріднення оподатковуються за ставкою 0%. На договір довічного утримання ця пільга прямо не поширюється, тому розрахунок для угоди між родичами теж уточнюють у нотаріуса.
Що не можна робити з квартирою за договором довічного утримання
Квартира належить набувачеві, але до смерті відчужувача він не має права її продавати, дарувати, міняти, передавати в заставу або відчужувати в інший спосіб (ст. 754). Заборону відчуження нотаріус накладає одразу під час посвідчення договору.
Тобто довічне утримання за квартиру не дає набувачеві права розпоряджатися житлом, поки відчужувач живий. У цей час на передане майно також не можна звернути стягнення, наприклад за боргами набувача. За згодою сторін передане майно можна замінити іншим (ст. 753).
Загибель, знищення або пошкодження квартири не припиняє і не зменшує обов'язків набувача перед відчужувачем.
Як розірвати договір довічного утримання і що буде після смерті сторін
Розірвання договору довічного утримання на вимогу однієї зі сторін можливе лише за рішенням суду (ст. 755). До суду може звернутися відчужувач або третя особа, на користь якої укладено договір, якщо набувач не виконував або неналежно виконував обов'язки, причому незалежно від його вини. Вимагати розірвання має право і сам набувач.
Якщо договір розірвано через те, що набувач не виконував обов'язків, відчужувач знову стає власником майна і може вимагати його повернення. Витрати набувача на утримання і догляд у такому разі не повертаються. Якщо ж договір розірвано тому, що набувач не може його виконувати з підстав, що мають істотне значення, суд може залишити йому частину майна з урахуванням часу, протягом якого він належно виконував договір (ст. 756).
Розірвання не єдиний вихід. Якщо набувач з підстав, що мають істотне значення, не може далі виконувати обов'язки, вони за згодою відчужувача можуть перейти до члена сім'ї набувача або до іншої особи. Відмову відчужувача можна оскаржити в суді (ст. 752).
Якщо помер відчужувач
Зі смертю відчужувача договір припиняється. Набувач зобов'язаний організувати поховання, навіть якщо це не записано в договорі. Якщо частина майна відчужувача перейшла до спадкоємців, витрати на поховання справедливо розподіляються між ними і набувачем.
Якщо помер набувач
Обов'язки набувача переходять до тих спадкоємців, до яких перейшло майно. Якщо спадкоємців немає або всі вони відмовилися від спадщини, майно повертається відчужувачеві, а договір припиняється (ст. 757). Коли набувач юридична особа, у разі реорганізації обов'язки переходять до правонаступника, а в разі ліквідації майно повертається відчужувачеві (ст. 758).
Договір довічного утримання чи дарування, заповіт, спадковий договір: у чому різниця
Різниця в тому, коли переходить право власності і чи з'являються обов'язки перед попереднім власником. За договором довічного утримання власність переходить одразу і разом з обов'язком утримувати.
| Вид правочину | Коли переходить право власності | Чи є обов'язки перед власником | Чи можна скасувати або повернути |
|---|
| Договір довічного утримання | Одразу, за життя відчужувача: після реєстрації | Так: довічне утримання і (або) догляд | Розірвання лише через суд |
| Спадковий договір | Після смерті відчужувача | Уточнюють у нотаріуса | Уточнюють у нотаріуса |
| Заповіт | Після смерті заповідача | Ні: обов'язків з догляду за життя не створює | Так: заповідач може змінити або скасувати його будь-коли |
| Дарування | Уточнюють у нотаріуса | Ні: майно передають безоплатно | Уточнюють у нотаріуса |
| Рента | Уточнюють у нотаріуса | Так: періодично виплачувати ренту грошима або в іншій формі | Уточнюють у нотаріуса |
Рента в Цивільному кодексі це окремий договір (глава 56): одержувач ренти передає майно, а платник періодично виплачує ренту, безстроково або протягом певного строку. Договір довічного утримання завжди довічний і може включати догляд.
Договір має ризики для обох сторін. Відчужувач втрачає право власності одразу, а повернути майно може лише через суд, довівши, що обов'язки не виконувалися. Набувач, якщо договір розірвано через невиконання ним обов'язків, не отримує назад того, що витратив на утримання і догляд.
Перед підписанням можна безоплатно проконсультуватися в центрах системи безоплатної правничої допомоги за телефоном 0 800 213 103 або в нотаріуса. Про інший варіант, коли літня людина переїжджає до закладу, розповідає стаття як оформити літню людину в будинок для людей похилого віку.
------------
Вся інформація, наведена в цій статті, носить ознайомлювальний характер і може бути не актуальна на момент публікації. Перед прийняттям тих чи інших дій та рішень необхідно проконсультуватись у фахівця!
